“雙限雙競”緻深圳年内最大規模土拍遇冷 單日收金僅127.5億元

行情要聞 · 2019-11-22
11月22日,深圳開拍六宗宅地,其中一宗流拍,兩宗底價成交,三宗低溢價率成交,單日收金僅127.5億元。相比6月24日深圳開拍五宗宅地,每宗均拍至最高限制底價、溢價率45%,單日收金224億元的盛況,形成鮮明對比。
“限售價的作用明顯。它會促使開發商理性拿地,以免地價過高影響後續盈利。”深職院房地産研究所所長鄧志旺向時代周報記者解釋。
另外時代周報記者注意到,今年以來,深圳已有四宗土地流拍。包括10月29日出讓的寶安區A002-0070商業用地,以及今日流拍的坪山區G14313-8018居住用地,還有兩宗位于深汕合作區的X2018-0007、H2019-0005工業用地。
深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁告訴時代周報記者:“今年以來,深圳在土地出讓方面,出台了多種限制條件,約束較多。開發商也是會‘算賬’的,如果拿地成本過高,利潤太低,開發商會選擇放棄。”
另外,預計在深圳增加宅地供應、完成住房供應目标要求以及緩解财政壓力、促進經濟發展等多重宏觀考慮因素下,未來深圳可能會調整土拍的限制條件,以達到土地更好地去化。宋丁判斷。
年内最大規模土拍遇冷
這是深圳年内最大規模的土拍。資料顯示,本次深圳共計出讓6宗宅地,供應建築面積為83.0萬平米,其中無償移交政府的人才房面積為95740平米。
這在用地緊張的深圳來說,頗為少見。“2014年至2018年,深圳共供應了21宗宅地。其中2014年1宗,2015年和2016年各4宗,2017年2宗,2018年10宗。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海曾向時代周報記者展示數據。
但從近兩年數據來看,深圳宅地供應已經明顯加速。2018年,深圳宅地供應高至10宗,截至目前,2019年也已成交10宗宅地,另有一宗前海宅地等待拍賣。
“去年8月,深圳發布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》,要求到2035年籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。無論是規劃要求,還是深圳住房的供給側改革,都需要政府加大供地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向時代周報記者表示。
“商品房供應緊張是深圳市場的一個難題。解決這個難題,就需要政府從供給側進行改革,增加土地供應。近幾年深圳加大了土地整備力度,也給招拍挂提供了可能。” 鄧志旺解釋,“緩解财政壓力也是另外一個考慮因素。今年來随着大規模減稅降費地推進,地方的财政壓力也比較大,增加賣地也可以增加地方收入,緩解财政壓力。”
但市場似乎并不買賬。
最終成交結果顯示,坪山區坑梓街道G14313-8018地塊流拍;坪山區碧嶺街道G11325-8023地塊、大鵬新區G15401-1508地塊分别以底價由華潤招商聯合體、深圳人才安居集團拿下。另外,坪山區馬巒街道G11340-8034地塊成交價25.6億元、溢價率21.8%,被五礦盛世廣業(北京)拿下;龍華民治街道A816-0068地塊成交價50.2億元、溢價率23.1%被中海拿下;最後一宗光明區新湖街道A650-0376地塊以26.4億元、溢價率27.5%被南國置業拿下。
“限價是最直接的約束條件。”多位業内人士向時代周報記者表示。
根據出讓公告,本次六宗宅地均采取“雙限雙競”的出讓方式,即:限地價、限普通商品房銷售均價,競地價、競隻租不售的人才住房面積。而在6月24日,深圳宅地出讓地的限制條件尚為“單限雙競”:限成交地價、競成交地價、競隻租不售的人才住房面積。
以龍華民治街道A816-0068地塊為例,根據出讓公告,該幅地塊最高銷售單價為71400每平米。而其旁邊,則是剛剛獲得預售證、均價10.3萬元的金茂府項目,所在片區二手房均價約為6.8萬元每平米,最貴二手房為8.5萬元每平米。
據土地新媒體門戶好地網測算,該地塊如建安成本按5000元每平米計,綜合考慮财務成本、稅費等費用,保本房價約48406元每平米(毛坯)。根據目前競拍結果,該宗地可售樓面價為3.78萬每平米。
大鵬地塊花落人才安居集團
大鵬地塊花落人才安居集團并不意外。
資料顯示,大鵬新區G15401-1508地塊位于大鵬新區壩光地區,占地面積15516.83平米,建築面積52396平米,要求建設可售人才住房,并設置人才住房最高銷售單價及銷售均價,其中銷售均價最高為20520元每平米,最高銷售單價為23598元每平米。
但大鵬地塊“要求建設可售人才住房”,建成後由深圳市住房保障署負責監管。這一項要求即将競拍範圍集聚縮窄,大概率歸屬人才安居集團。
早在競拍開始之前,已有媒體多方打探到競拍企業名單。名單顯示,競拍大鵬地塊,僅人才安居集團一家報名。時代周報記者在深圳市土地房産交易中心官網看到,大鵬G15401-1508僅一家代号為70459147的競買人出價,報價為4.89億元(為挂牌起始價)。11月22日下午兩點,房産交易中心大屏即顯示,大鵬地塊将在3點直接簽約。
資料顯示,深圳市人才安居集團有限公司為深圳市屬國有獨資公司,專責負責人才安居住房投資建設和運營管理,将通過投資建設、項目回購、合作開發、長期租賃等方式多渠道籌集建設人才安居住房房源。2016年正式注冊以來,人才安居集團已在招拍挂市場拿下龍華、寶安、大鵬、光明、龍崗、坪山等多區域隻租不售地塊。
從節奏來看,2017年人才安居集團步伐稍慢,全年僅拿下龍華隻租不售地塊。但到了2018年則明顯加速,全年拿下寶安、大鵬、光明、龍崗、坪山6宗隻租不售地塊,并在當年10月首次異地拿地,競得東莞塘廈商住地。深圳市人民政府發展研究中心政策研究室主任吳思康曾告訴時代周報記者,東莞塘廈商住地緊鄰深圳,人才安居集團拿下該地塊有利于解決人才的住房問題,未來并不排除深圳人才安居集團将繼續異地籌措人才安居住房。
據時代周報記者不完全整理,截至目前,人才安居集團已在招拍挂市場籌集人才安居住房約547629平米。另根據深圳人才安居集團官網數據,目前人才安居集團已有人才住房19300套可供分配,還有項目100個,拟籌集人才住房88722套。
(文章來源:時代周報)
(責任編輯:DF142)

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